Maroc: Les taux d'intérêt toujours élevés

Face à une offre de plus en plus améliorée et une clientèle qui peine à être solvable, le système bancaire adapte son intervention sans pour autant satisfaire la demande croissante.

En dépit du chemin qui reste à parcourir, un grand pas a été franchi par les banques au niveau des taux d'intérêt relatifs aux crédits immobiliers. De 14% en 1995, les taux varient aujourd'hui aux alentours de 7% en fonction de la durée du prêt contracté avec des taux planchers fixés par Bank Al Maghrib à 5,5% lorsque la durée est inférieure à sept ans, et à 6,57% lorsqu'elle dépasse cette durée. De plus, la durée du crédit a été allongée. Elle est passée à 25 ans et il y a peu, des banques, telles le CIH, Attijariwafa bank et le groupe Banques populaires ont allongé cette durée à 40 ans. Ceci explique, par ailleurs, pourquoi l'encours de crédits immobiliers est passé de 22,8 milliards de dirhams en 1997 à 56,7 milliards de dirhams en 2006.

Malgré ces chiffres, force est de constater que l'implication du système bancaire dans le financement de l'habitat reste en deçà des aspirations. Seulement 10% du total est financé par les institutions bancaires, tout juste devant les contributions familiales qui représentent 9%. Le reste, soit 81%, est encore financé par des fonds propres des acquéreurs.

N'empêche que les crédits immobiliers ont connu des taux de croissance importants au cours de ces dernières années. Ils ont surclassé ceux du total des crédits accordés par les banques. Une évolution qui est à mettre en relation avec la politique d'encouragement du secteur immobilier, bien que la part des crédits immobiliers dans le total des crédits bancaires soit jugée encore faible (18,55%).

Les statistiques disponibles indiquent que l'encours global des crédits immobiliers accordés par les banques marocaines s'est chiffré à fin décembre 2005 à un peu plus de 51 milliards de dirhams.

Depuis environ quatre ans, l'immobilier au Maroc a connu "une croissance spectaculaire" et les prix dans la majorité des grandes villes n'ont cessé d'augmenter alors que les banques s'arrachent une clientèle grandissante par le biais de taux d'intérêt en chute libre.

A Casablanca, baromètre de l'activité immobilière du Royaume, le prix du mètre carré monte graduellement et rien qu'en matière d'investissement, une centaine de dossiers sont en cours d'instruction dans le centre-ville. Dans la capitale économique et ses alentours, l'immobilier a accaparé 2,25 milliards de dirhams sur quelque trois milliards d'investissement en projets à la fin du premier semestre de 2005. Selon le département chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme, environ trois quarts des investissements concernent le secteur de l'immobilier.

Ville impériale devenue ces dernières années la destination préférée de la jet-set étrangère, Marrakech connaît, pour sa part, une explosion économique due en grande partie à l'immobilier, ce qui ressemble beaucoup à l'Espagnole Marbella au début des années 1990.

Aux yeux des professionnels, cette bulle peut être passagère et disparaître du jour au lendemain comme ce fut le cas pour Marbella ou la Costa Del Sol quand les prix chutèrent, provoquant faillite et panique.

Les surliquidités des banques, les facilités accordées aux promoteurs et aux particuliers, les transferts des Marocains résidant à l'étranger (MRE) et le programme national pour la construction de 100.000 logements sociaux sont autant de facteurs qui concourent à ce boom immobilier.

Par ailleurs, le lancement, dans le cadre de la nouvelle stratégie, de programmes d'envergure, l'accélération des travaux d'infrastructures et d'aménagement des zones touristiques et la mise en oeuvre du programme de l'habitat social et du programme «Villes sans bidonvilles» ont permis au secteur du bâtiment et travaux publics d'enregistrer une croissance de 5,9% de sa valeur ajoutée contre 3,5% en 2004.

L'année 2005 a connu la production de plus de 113.000 unités d'habitat social sous forme de lots équipés et de logements finis, en plus de l'achèvement d'actions de restructuration au profit de 31.500 ménages. La généralisation du crédit logement à toutes les banques a permis, entre autres, la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des crédits. Parallèlement, la baisse du coût de revient des logements économiques est due à la conjugaison des exonérations fiscales accordées par l'Etat et à l'effort de productivité des opérateurs. En effet, les crédits immobiliers ont progressé de 24,7% après 14,2% en 2004 et représenté 20,4% du total des crédits distribués au lieu de 18,6% en 2004. Ce dynamisme a été favorisé en bonne partie grâce aux mesures d'encouragement à l'acquisition de logement et à des conditions de financement attractives : les taux de crédit à l'habitat ont reculé au cours des deux dernières années, du fait de la baisse des rendements sur le marché obligataire et des marges bancaires resserrées par la concurrence.

Liberation

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